两会提出保障"家家有房" 高房价下如何实现?

  • 时间:2016-04-07 21:07 编辑: 来源:第一财经日报 [微博] 阅读:1034
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摘要:泰安房地产,两会提出保障"家家有房" 高房价下如何实现?

两会提出保障"家家有房" 高房价下如何实现?

全国人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后提出“家家有房”的议案,全国政协委员张连起建议成立“住房保障银行”,这些声音像一缕驱散雾霾的春风沁人心脾,大大提高了国民对两会的期许,笔者认为是解决中国房地产市场扭曲状态的一单妙药,禁不住要为其叫好。

住有所居是社会保障目标之一

“家家有房”即指每个家庭拥有一套住房,包括贫困人口的廉租房和经济活动人口(编者注:指所有年龄在16岁及以上,在一定时期内为各种经济生产和服务活动提供劳动力供给的人口)的产权房,也称首住房(人均30~40平方米),这属于住房保障范围。因为有国家限价政策或者资助政策,故有别于市场公允价出售的商品房。此外的私人房产属于改善性住房、投资性房产和遗产性房产,不在住房保障范围内。

廉租房需求小,拥有产权的首住房的居住人口多,商品房价格相对高,说明该地方社会公平和经济发达。在计划经济时期,中国基本做到了家家有房(城镇职工福利分房、农村居民宅基地自建房、城镇居民从房管所租房),这是社会稳定的基石,特别是在十年动乱期间,有家可归和母亲的热汤面安慰了很多饱经风霜的人。

改革开放之后,我国对计划经济时期的福利分房进行了部分商品化改革,这是必要的,但笔者认为走得太远,没有严肃区分房产的居住功能和投资功能,以青年一代的居住需求抬高了商品房的所谓刚性需求和价格。虽然提高了GDP增速,但遗留的经济结构和社会结构失衡,以及个人财务生命周期紊乱等问题,是严重的。

中国应当坚持社会主义原则,在土地公有制基础上划出社会资产,用于实现国民“住有所居”的保障目标。可将房地产分为两个板块,即限价住房板块和市场公允价投资房板块。

前者属于社会资产,需要根据经济活动人口的经济收入和需求人数,以及地产、建筑和管理成本制定价格,即政策限价。后者属于市场资产,需要根据改善住房和投资房产的需求,以及地产、建筑和管理成本制定价格,即市场公允价。两个价格机制具有联动关系。

在新加坡,政府组屋与商品房的价格差有10倍。这样一是可以有效规避资本主义在供给侧的结构性问题(很多发达国家也在尝试避免这个问题);二是能避免陷入中等收入陷阱,有效培育中产阶层;三是能扶助农民工进城买房;四是可以鼓励青年一代生育二孩;五是能提高老龄人口的购买力,实现医养服务的有效需求,特别是高龄失能护理,促进医养事业发展。

民生保障要遵循生命周期

生命周期假说由莫迪利安尼等人提出,是微观经济学中消费者行为理论的基石。假定消费者是理性的,其行为目标是实现一生收入效用最大化:一是日常开支有保障,二是买房子、养孩子、买健康、买养老分布合理,买房子可以增加后面三个需求的幸福指数。运用生命周期理论分析目前中国社会保障政策,可以发现如下逆生命周期现象:

一是存养老金负担重、买房能力弱。房价高,很多人到中年还买不起,以至于不敢生二孩;刚参加工作即交养老金,费率高、收益低、空账运行,因当期出现资金缺口,很多年轻人溜之大吉。继而,社会保险断保增加、正规就业率下降,“青年逃费、中年早退、老年受罪(护理服务购买能力不足)”的社会现象日益凸显。我国正进入老龄社会,应当有激励国民就业和积累养老资产的社会政策,抑制逆生命周期的现象。

二是逆向消费导致老龄人口购买力不足,阻碍医养事业发展。

2010年国家人口统计数据显示,我国居民0到90岁人群的消费分布很不均衡,与平滑消费曲线不符:15岁左右人群消费额高于平均水平20%,33岁左右人群的消费高出40%,35~65岁人群消费额很低,70岁以后消费额一路下降,到85岁时比平均额低78%。这是一个违背生命周期的“两高两低”的消费曲线(见图)。

两高的主要原因在于:一是教育资源配置不公导致教育附加费用高;二是首住房保障不足导致婚姻购房支出奇高,占用了父母和祖父母的消费资金;在临终期消费水平速增,用于重症抢救、奢侈葬礼和购买墓地,违背了中华民族对老人厚养薄葬的文化传统。

两低的主要原因在于:一是劳动年龄人口消费水平低,这将导致人力资本投资不足;二是老龄人口占比逐渐加大,但消费能力不足,教育资源配置和房地产政策等供给侧的公共选择失误在抵制应对人口老龄化的战略举措。反之,由于国家正在推行全民医保政策,70岁老年人的消费峰值点与平均消费持平。在超级老龄社会的德国和日本,消费峰值点出现在50~75岁,是老龄人口消费在拉动经济和为劳动人口付出的人力资本埋单,这是一个国家进入老龄社会后的软实力。

实现家家有房的政策路径

发达国家有一句名言叫:“30年我养房、20年房养我”。一套房产价值相当于工薪阶层一生财富的1/3,应当在1/3劳动年龄内完成(15/45),以实现住有所居和老有所养(兑换护理服务)。

首住房保障制度安排的主要特征应为:(1)依法规定人均面积,以家庭为单位供给,自主选择城市和城区位置;对家庭异地迁徙、分户和离婚的,保障房面积随人携带;(2)根据国民预期平均寿命、工资水平、公积金政策、房贷利息、建筑成本、人均保障面积、预期购房年限等参数,制定限价模型和房价政策,争取使得劳动者在10~15年内完成购房计划;(3)限定功能用于居住,不得出租和自行转卖;对居住和经营混用的按照经营面积征收部分相关税。中国可以用这个制度取代经济适用房(定价和供给欠规范)和公租房(位置太偏不实用)。

目前中国尚不具备区分房地产板块和两个定价机制的条件,因此建立具有住房保障功能的政策银行,有效管理住房公积金,对接职业养老金和个人养老金账户,重视个人财务生命周期,先提高购房能力,再增加养老金充足性,构建住房和医养一体化管理服务系统,也是十分必要的。具体来说:

一是完善薪酬结构和治理机制,确保劳动者在第一次分配中的报酬和可支配收入能满足日常开支、养孩子的需要,为第二次分配奠定基础,合理厘定、统一征收和有效使用社会保障税费。

二是在“五险一金”统一费基和征收系统的基础上,以社会保障号码为基础建立国民权益账户,整合出生登记、居住登记(含户口)、就业登记、社保记录、健康档案和个人征信的管理体制,建立信息安全及其共享机制。

三是完善三支柱养老金制度,夯实中央统筹基础养老金,适度降低企业费率和厘定个人费率;放大职业养老金(含企业年金)、鼓励发展个人养老金(含保险年金、消费养老合格计划等),做实个人账户,针对个人积累水平实施税收优惠,激励就业参保和积累养老资产。

四是打通个人养老金和个人住房公积金两个账户。

有政协委员建议取消住房公积金,因为该制度有四大弊端:一是保障首住房的目标不够明确,对青年买房的资助力度不够;二是基金管理收益低,低于银行同期利息和长期养老金平均收益(高于5%),属于无效基金;三是对于拥有首住房的会员,这笔资金的功能不明确,增加了用人单位的负担,成为公共部门和垄断部门的专利;四是如果视同养老金,就应当锁定账户和提高收益,避免个人违规支取和政府部门滥用。为此,中国亟待建立住房保障银行,规范其住房公积金法定受托人职责:一是提高住房公积金的运营效率,向会员提供低息购买首住房贷款,利息收入对计划成员进行分配,定期公布年报。二是对接职业养老金和个人养老金账户,提高青年购买首住房的首付能力;职工在完成购房计划之后,为增加中小企业和民营企业建立职业养老金计划的能力(费率在5%~12%间),可将住房公积金转入职业养老金账户,自雇人可以转入个人养老金账户,锁定账户和资产管理,实现保值增值目标,提高养老金的充足性。三是对首住房实行半封闭市场交易,房产持有人可以出售该房产给政府,高龄失能老人可以转让首住房用以抵押失能护理费。

最后,在资源整合、有效利用的基础上,笔者相信一定能找到养老保险和住房公积金的降费空间,实现企业发展和社会保障持续的双赢目标。但这需要政府相关部门从大局出发,以国民利益为本,放弃部门利益,建立协同的管理服务体系。


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